Unbrauchbarkeit der Mietwohnung wegen veralteter elektrischer Anlage?
OGH 18. 7. 2018, 5 Ob 66/18v - MRG: § 15a - ETV: § 7a
Eine Mietwohnung fällt wegen Unbrauchbarkeit in die Ausstattungskategorie D, wenn von der elektrischen Anlage eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht, etwa weil bei Berührungen die Gefahr eines Stromschlags besteht. Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ist iSd § 7a ETV zu vermuten, wenn die Anlage nicht den Regelungen des ETG entspricht oder keine Dokumentation über die Einhaltung dieser Regelungen vorliegt.

Auch wenn die Vorgaben des ETG nicht eingehalten werden, steht dem Vermieter der Gegenbeweis offen, dass keine erhebliche Gesundheitsgefährdung vorliegt und die Wohnung folglich brauchbar ist. Dabei ist vom objektiven Maßstab eines Durchschnittsmieters ohne besondere elektrotechnische Kenntnisse auszugehen und die Erreichbarkeit nicht ausreichend geschützter Anlagenteile für Kinder zu berücksichtigen. Eine besondere Sorgfalt beim Umgang mit der elektrischen Anlage kann vom Mieter nicht verlangt werden.

Entscheidung: In der vorliegenden Entscheidung befasste sich der OGH mit der Bedeutung des § 7a ETV für die Beurteilung der Brauchbarkeit einer Mietwohnung iSd § 15a MRG. Nach dieser Verordnungsbestimmung, die am 13. 7. 2010 in Kraft getreten ist, muss der Vermieter bei Vermietung einer Wohnung gem § 2 Abs 1 MRG sicherstellen, dass die elektrische Anlage der Wohnung den Regelungen des ETG entspricht.

Der OGH qualifizierte § 7a ETV als technische Konkretisierung der Vermieterpflichten, die wegen des Stufenbaus der Rechtsordnung keine unmittelbare mietrechtliche Bedeutung im Sinn einer Derogation der MRG-Regelungen haben kann. Dass eine veraltete, nicht mehr den Vorgaben des ETG entsprechende Anlage zwingend zur Unbrauchbarkeit der Mietwohnung führt, lasse sich daraus nicht ableiten. Aufgrund der mietrechtlichen Wertungen sei als Voraussetzung für die Unbrauchbarkeit eine erhebliche Gesundheitsgefährdung zu fordern. Allerdings rechtfertige § 7a ETV die Vermutung, dass von einer nicht den Regelungen des ETV entsprechenden Anlage eine erhebliche Gesundheitsgefahr ausgeht. Daher obliege es dem Vermieter, im Einzelfall den Gegenbeweis anzutreten.

Kurzzeitige Untervermietung an Touristen – unverhältnismäßige Gegenleistung

OGH 29. 8. 2018, 7 Ob 189/17w - MRG: § 30 Abs 2 Z 4, § 33 Abs 1

Der Vermieter kann das Mietverhältnis gem § 30 Abs 2 Z 4 Fall 2 MRG aufkündigen, wenn der Mieter den Mietgegenstand durch (teilweise) Überlassung an einen Dritten gegen eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet. Eine Verwertung liegt nicht nur bei einer ständigen Untervermietung, sondern auch dann vor, wenn der Mieter das Mietobjekt oder Teile davon laufend auf einer Buchungsplattform zur kurzzeitigen Untervermietung anbietet und es bei Nachfrage auch tatsächlich untervermietet.

Ob die Gegenleistung unverhältnismäßig ist, ist in diesem Fall nicht durch Vergleich zwischen dem monatlichen Aufwand des Mieters (Hauptmietzins, sonstige Leistungen) mit seinen pro Monat tatsächlich lukrierten Einnahmen aus der Untervermietung zu ermitteln. Vielmehr kommt es auf das Verhältnis des Entgelts, das der Mieter für die kürzeste Untervermietungsperiode (hier: Tag) fordert, zu seinen auf dieselbe Periode heruntergerechneten Aufwendungen an.

Der Kündigungsgrund ist erfüllt, wenn das Mietobjekt im Kündigungszeitpunkt im oben beschriebenen Sinn gegen eine unverhältnismäßige Gegenleistung verwertet (dh angeboten) wird. Dass es gerade in diesem Zeitpunkt untervermietet ist, ist nicht erforderlich.

Die Beweislast für das Vorliegen des Kündigungsgrundes trifft den Vermieter. Negativfeststellungen (hier: zur regelmäßigen Verwendung iSd § 30 Abs 2 Z 4 Fall 1 MRG) gehen daher zu seinen Lasten.

Anmerkung: Beim Mietobjekt handelt es sich um eine 200 m2 große Wohnung in der Wiener Innenstadt. Der Mietzins beträgt ca 2.400 € pro Monat. Etwa ein Viertel der Wohnfläche haben die Mieter zu einem Untermietzins von 1.000 € pro Monat ständig untervermietet. Den anderen Teil (bei Ortsabwesenheit des Untermieters aber auch dessen Bereich) bieten sie Touristen auf einer Buchungsplattform zur kurzzeitigen Anmietung als Appartement an. Als Entgelt fordern sie (je nach Jahreszeit) 229 bis 249 € pro Tag, 1.540 € pro Woche bzw 6.600 € pro Monat. Dazu kommen noch 15 € pro Person und Nacht für mehr als einen Gast sowie ein Reinigungsentgelt von 150 €. Nach den Feststellungen halten sie sich in der Wohnung auf, wenn diese nicht an Touristen vermietet ist und sie nicht selbst auf Reisen sind.

Neben dem im Kündigungszeitpunkt aufrechten Angebot der Wohnung auf der Kündigungsplattform steht fest, dass die Mieter die Wohnung zuvor mehrmals zum Tagespreis an Touristen untervermietet haben, und zwar zumindest einmal an sechs und einmal an 11 Gäste.

Im vorliegenden Verfahren kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis auf. Der OGH hielt die Kündigung aus dem Grund des § 30 Abs 2 Z 4 Fall 2 MRG (Verwertung gegen eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung) für gerechtfertigt. Im Fall einer regelmäßigen kurzzeitigen Untervermietung ist die Verhältnismäßigkeit seiner Ansicht nach abstrakt anhand der kürzesten Untermietperiode zu beurteilen, hier also pro Tag. Er ermittelte die Aufwendungen der Mieter (Hauptmietzins, Entgelt zuzüglich Gewinnanteil für überlassene Einrichtungsgegenstände, Betriebskosten usw) mit insgesamt 122 € pro Tag. Diesem Betrag stellte er einen Untermietzins pro Tag von 350 bis 425 € gegenüber, wobei er nicht nur den mit einem Mittelwert von 239 € angenommenen Tagespreis des Appartements und die auf einen Tag umgerechneten Einnahmen aus der ständigen Untervermietung berücksichtigte, sondern 75 bis 150 € hinzurechnete, weil Aufenthalte von einmal 6 und einmal 11 Personen feststehen und die Mieter nach den Feststellungen bei mehr als einem Gast einen Zuschlag von 15 € pro Person verlangen. Da das so berechnete Untermietentgelt die Aufwendungen um weit mehr als 100 % übersteigt (zu dieser Grenze etwa 9 Ob 83/17x = Zak 2018/217, 116), bejahte er die Unverhältnismäßigkeit. Auf die in einer Monatsbetrachtung tatsächlich lukrierten Erträge kommt es nach der Entscheidung nicht an.

Unwirksame Befristung wegen automatischer Verlängerung bis Kündigung

OGH 17. 7. 2018, 4 Ob 133/18i - MRG: § 29 Abs 1 Z 3

Um wirksam zu sein, muss die Befristungsvereinbarung einen unbedingten Endtermin vorsehen. Dies ist nicht der Fall, wenn der Ablauf des Mietverhältnisses von einer Auflösungserklärung abhängig gemacht wird (hier: wiederkehrende Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses, solange keine Kündigung erfolgt).

Anmerkung: Neben einer Befristung auf drei Jahre enthält der Mietvertrag folgende Klausel: „Wenn der Mietvertrag zum Ablauf nicht gekündigt wird, verlängert er sich jeweils auf weitere drei Jahre.“ Anders als das Erstgericht sah das Berufungsgericht darin mangels unbedingten Endtermins keine wirksame Befristung. Der OGH schloss sich dieser Auffassung an.

Befristungsvereinbarungen, die eine einmalige Verlängerung des befristeten Vertragsverhältnisses durch Optionsübung bis zu einem neuen, datumsmäßig bestimmbaren Endtermin vorsahen, hat der OGH für wirksam erachtet (5 Ob 26/11a = Zak 2011/438, 235; 7 Ob 168/05i = Zak 2006/59, 37). Im vorliegenden Fall wies er darauf hin, dass es sich hier um keine einmalige, sondern eine wiederkehrende Verlängerung handelt und zudem kein Endtermin, an dem das Vertragsverhältnis spätestens endet, festgelegt ist. Als Hauptargument gegen die Wirksamkeit der Befristungsvereinbarung zog er jedoch das Erfordernis einer Kündigungserklärung heran. Die Notwendigkeit einer Kündigung entspreche weder einem unbedingten Endtermin noch dem Wesen einer Befristung.

Verlust eines Kündigungsgrundes wegen Zuwartens?
OGH 24. 1. 2018, 3 Ob 186/17z - MRG: § 30 Abs 2 Z 3 ABGB: § 863§ 1444

Der Vermieter verliert das Recht, den Mieter aufgrund eines strafbaren Verhaltens zu kündigen, nicht deshalb, weil er zuvor den Ausgang des gegen den Mieter geführten Strafverfahrens abgewartet hat.

Die Rsp, nach der Auflösungs- und Kündigungsgründe vom Vermieter ohne unnötigen Aufschub geltend gemacht werden müssen, ist so zu verstehen, dass im Zuwarten ein schlüssiger Verzicht liegen kann. Ein konkludenter Verzicht darf jedoch nur dann angenommen werden, wenn das Verhalten des Vermieters eindeutig auf einen Verzicht schließen lässt, weil der Mieter von der Kenntnis des Vermieters vom vollen Sachverhalt und von fehlenden anderen Erklärungen für dessen Untätigkeit ausgehen kann. Bei dieser Beurteilung ist Zurückhaltung geboten. Im Zweifel liegt kein Verzicht vor. Die Beweislast trifft den Mieter.

Abschleppen als unerlaubte Selbsthilfe
OGH 20. 12. 2017, 10 Ob 34/17y

In aller Regel stellt das Abschleppen eines Fahrzeugs, das widerrechtlich auf einem Privatparkplatz abgestellt ist, keine erlaubte Selbsthilfe dar. Der Betroffene muss den Rechtsweg beschreiten, also etwa ein Besitzstörungsverfahren einleiten.

Selbst wenn die primäre Voraussetzung für die Selbsthilfe, dass behördliche Hilfe zu spät kommen würde, erfüllt ist, muss der Betroffene (soweit zumutbar) vor dem Abschleppen Erkundigungen über den Fahrzeughalter oder -lenker anstellen und diesem die Möglichkeit geben, das Fahrzeug selbst zu entfernen. Zu zumutbaren Erkundigungen zählt insb eine Halteranfrage mittels des bekannten Kennzeichens. Hat der Betroffene vor dem Abschleppen keine Auskunft zum Zulassungsbesitzer eingeholt, liegt unerlaubte Selbsthilfe vor, und zwar unabhängig davon, ob die Halteranfrage aus ex post-Sicht zum Erfolg führen hätte können oder nicht (hier: bereits „untergetauchter“ Zulassungsbesitzer).

Ein Schadenersatzanspruch für die Abschlepp- und Verwahrungskosten scheidet bei unerlaubter Selbsthilfe aus. Ein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil mit der Entfernung des Fahrzeugs nur eigene Interessen verfolgt werden.

Quelle: LexisNexis® Newsmonitor