Video-Blog / RechtsNews
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Rechnungslegungsanspruch des Mieters über die Veranlagung der Kaution
OGH 23.1.2020, 6 Ob 234/19h; Zak 2020, 120 Heft 6 v. 8.4.2020; MRG: § 16b; ABGB: § 1012
§ 16b MRG regelt die Informationspflichten des Vermieters in Zusammenhang mit der Kaution nicht abschließend. Auch im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Rechnungslegung über die Veranlagung der Kaution und die erzielten Zinsen. Die Rechnungslegung kann sowohl nach Beendigung des Mietverhältnisses als auch jederzeit während des Mietverhältnisses verlangt werden.
Der Vermieter übermittelte dem Mieter nach Vertragsende ein Berechnungsblatt zur Verzinsung der Kaution, das er mit einem im Internet abrufbaren Kautionsrechner erstellt hatte und das nicht die tatsächliche Veranlagung widerspiegelte. Im vorliegenden Verfahren begehrte der Mieter mit Klage Rechnungslegung. Die Vorinstanzen gaben dem Klagebegehren statt. Dem Mieter stehe nach § 1012 ABGB ein Rechnungslegungsanspruch zu, der sich auf die tatsächliche Veranlagung und nicht auf eine fiktive Veranlagung auf Basis der üblichen Zinsen beziehe. Der OGH bestätigte diese Entscheidung.
DSGVO: Art Datenschutz: Grundbuchsdaten für Liegenschaftsakquise
DSG: § 1 - 4, Art 6
Verwendet ein Immobilientreuhänder zur möglichen Liegenschaftsakquise Daten aus dem Grundbuch zur einmaligen postalischen Kontaktaufnahme mit dem Liegenschaftseigentümer, werden diese Daten auch nicht anderweitig verwendet und bietet der Immobilientreuhänder auch an, die personenbezogenen Daten des betroffenen Liegenschaftseigentümers zu löschen bzw eine weitere Kontaktaufnahme zu unterlassen, liegt keine Verletzung im Recht auf Geheimhaltung vor, es überwiegen nämlich die berechtigten Interessen des Immobilientreuhänders gegenüber den Beeinträchtigungen der berechtigten Interessen des betroffenen Liegenschaftseigentümers (§ 1 Abs 2 DSG).
Datenschutzbehörde 23.4.2019, DSB-D123.626/0006-DSB/2018 - Bescheid rechtskräftig
Grunddienstbarkeit bei Wohnungseigentumsanteil
OGH 25.4.2019, 5 Ob 238/18p - ABGB: § 473, § 485, § 825, WEG: § 2 Abs 1
Zugunsten oder zulasten eines mit Wohnungseigentum verbundenen Miteigentumsanteils kann eine auf eine fremde Liegenschaft bezogene Grunddienstbarkeit begründet werden.
Anmerkung: Abgehen von der (in 5 Ob 217/17y = Zak 2018/81, 54) vertretenen Auffassung, dass die Begründung einer Grunddienstbarkeit nicht nur bei schlichten, sondern auch bei mit Wohnungseigentum verbundenen Miteigentumsanteilen ausgeschlossen ist.
Einbau einer Außenklimaanlage nicht verkehrsüblich
OGH 20.2.2019, 5 Ob 245/18t - MRG: § 9 Abs 1 Z 2
Die Durchsetzung einer wesentlichen Veränderung des Mietgegenstandes gegen den Willen des Vermieters setzt ua gem § 9 Abs 1 Z 2 MRG voraus, dass die Änderung der Verkehrsübung entspricht. Dies ist objektiv, aber bezogen auf die konkrete Ausgestaltung und den konkreten Standort zu prüfen. Wenn die Verkehrsüblichkeit nicht bereits aus der allgemeinen Lebenserfahrung folgt, hat der behauptungs- und beweispflichtige Mieter die dafür sprechenden Umstände konkret darzulegen.
Die Auffassung, dass der Einbau einer Außenklimaanlage auf der Loggia einer Mietwohnung, die zum Hitzeschutz mit Außenrollläden ausgestattet ist, nicht verkehrsüblich ist, erscheint vertretbar (Zurückweisung des Revisionsrekurses). Mit steigenden Verkaufszahlen solcher Klimageräte allein lässt sich die Verkehrsüblichkeit wegen des konkreten Beurteilungsmaßstabs nicht begründen.
Immobilienmakler: Nachforschungspflicht betr Baubewilligung?
OGH 24.1.2019, 9 Ob 96/10k - MaklerG: § 3, § 16
Nach stRsp haftet der Makler grundsätzlich nicht für die Richtigkeit einer bloß weitergegebenen Information eines Dritten, insb eines von zwei Auftraggebern. Im Regelfall trifft ihn keine besondere Nachforschungspflicht. Besteht für ihn keine Veranlassung, an der Richtigkeit der Information zu zweifeln, darf er sie weitergeben, ohne zu Nachforschungen und Prüfung ihrer Wahrheit verpflichtet zu sein. In einem solchen Fall ist ihm weder eine Pflichtverletzung noch überhaupt fahrlässiges Verhalten vorzuwerfen.
Maßgeblich ist damit stets, ob für den Makler Gründe vorhanden waren, an der Richtigkeit der Information zu zweifeln. Eben dieses ist aber immer nur vor dem konkreten Sachverhaltbeurteilbar. Die Kasuistik des Einzelfalls schließt idR eine beispielgebende Entscheidung aus, damit auch eine solche, wonach generell eine an sich unbedenkliche Information eines Verkäufers über das Vorliegen einer baubehördlichen Bewilligung angezweifelt werden müsste, wenn sie unbelegt ist.
Im vorliegenden Fall war die Information der Verkäuferin, wonach die Baugenehmigungen „passen“ würden, zwar unbelegt. Bei einem bereits Jahrzehnte alten Hotel musste die bekl Maklerin aber nicht damit rechnen, es in toto mit einem Schwarzbau zu tun zu haben. Tatsächlich war ein solcher auch „nur“ der 3. Stock (errichtet 1965), der aber optisch nicht als Neu- oder Anbau hervorstach. Dass die Eigentümerin der Maklerin für den 3. Stock keine Baupläne aushändigte, musste bei ihr nicht zwingend Zweifel am Vorhandensein einer diesbezüglichen Baubewilligung erwecken, kann doch das Fehlen von Plänen insb bei älteren Gebäuden schlicht in einem (teilweisen) Verlust begründet sein. Die Verneinung einer Nachforschungspflicht der Maklerin durch die Vorinstanzen ist nach der Lage des Falls jedenfalls vertretbar.
Entscheidung
Da die bekl Maklerin im vorliegenden Fall dem kl Käufer nur mitteilte, dass das Gebäude „laut Verkäuferin“ baubewilligt sei, verletzte sie auch nicht das Verbot, den Eindruck zu erwecken, sie habe den Wahrheitsgehalt der Information überprüft, wenn dies nicht der Fall ist (RIS-Justiz RS0112587).
Die angefochtene Entscheidung weicht auch nicht von jener zu 4 Ob 8/02h (= RdW 2003/15) ab: Während im damals beurteilten Sachverhalt der Verkäufer der Maklerin keine Information über Bau- und Benützungsbewilligungen gegeben hatte, hatte die Verkäuferin im vorliegenden Fall auf eine diesbezügliche Frage der Maklerin ausdrücklich erklärt, dass die Baugenehmigungen passen würden.
Unbrauchbarkeit der Mietwohnung wegen veralteter elektrischer Anlage?
OGH 18.7.2018, 5 Ob 66/18v - MRG: § 15a - ETV: § 7a
Auch wenn die Vorgaben des ETG nicht eingehalten werden, steht dem Vermieter der Gegenbeweis offen, dass keine erhebliche Gesundheitsgefährdung vorliegt und die Wohnung folglich brauchbar ist. Dabei ist vom objektiven Maßstab eines Durchschnittsmieters ohne besondere elektrotechnische Kenntnisse auszugehen und die Erreichbarkeit nicht ausreichend geschützter Anlagenteile für Kinder zu berücksichtigen. Eine besondere Sorgfalt beim Umgang mit der elektrischen Anlage kann vom Mieter nicht verlangt werden.
Entscheidung: In der vorliegenden Entscheidung befasste sich der OGH mit der Bedeutung des § 7a ETV für die Beurteilung der Brauchbarkeit einer Mietwohnung iSd § 15a MRG. Nach dieser Verordnungsbestimmung, die am 13. 7. 2010 in Kraft getreten ist, muss der Vermieter bei Vermietung einer Wohnung gem § 2 Abs 1 MRG sicherstellen, dass die elektrische Anlage der Wohnung den Regelungen des ETG entspricht.
Der OGH qualifizierte § 7a ETV als technische Konkretisierung der Vermieterpflichten, die wegen des Stufenbaus der Rechtsordnung keine unmittelbare mietrechtliche Bedeutung im Sinn einer Derogation der MRG-Regelungen haben kann. Dass eine veraltete, nicht mehr den Vorgaben des ETG entsprechende Anlage zwingend zur Unbrauchbarkeit der Mietwohnung führt, lasse sich daraus nicht ableiten. Aufgrund der mietrechtlichen Wertungen sei als Voraussetzung für die Unbrauchbarkeit eine erhebliche Gesundheitsgefährdung zu fordern. Allerdings rechtfertige § 7a ETV die Vermutung, dass von einer nicht den Regelungen des ETV entsprechenden Anlage eine erhebliche Gesundheitsgefahr ausgeht. Daher obliege es dem Vermieter, im Einzelfall den Gegenbeweis anzutreten.
Kurzzeitige Untervermietung an Touristen – unverhältnismäßige Gegenleistung
OGH 29.8.2018, 7 Ob 189/17w - MRG: § 30 Abs 2 Z 4, § 33 Abs 1
Der Vermieter kann das Mietverhältnis gem § 30 Abs 2 Z 4 Fall 2 MRG aufkündigen, wenn der Mieter den Mietgegenstand durch (teilweise) Überlassung an einen Dritten gegen eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet. Eine Verwertung liegt nicht nur bei einer ständigen Untervermietung, sondern auch dann vor, wenn der Mieter das Mietobjekt oder Teile davon laufend auf einer Buchungsplattform zur kurzzeitigen Untervermietung anbietet und es bei Nachfrage auch tatsächlich untervermietet.
Ob die Gegenleistung unverhältnismäßig ist, ist in diesem Fall nicht durch Vergleich zwischen dem monatlichen Aufwand des Mieters (Hauptmietzins, sonstige Leistungen) mit seinen pro Monat tatsächlich lukrierten Einnahmen aus der Untervermietung zu ermitteln. Vielmehr kommt es auf das Verhältnis des Entgelts, das der Mieter für die kürzeste Untervermietungsperiode (hier: Tag) fordert, zu seinen auf dieselbe Periode heruntergerechneten Aufwendungen an.
Der Kündigungsgrund ist erfüllt, wenn das Mietobjekt im Kündigungszeitpunkt im oben beschriebenen Sinn gegen eine unverhältnismäßige Gegenleistung verwertet (dh angeboten) wird. Dass es gerade in diesem Zeitpunkt untervermietet ist, ist nicht erforderlich.
Die Beweislast für das Vorliegen des Kündigungsgrundes trifft den Vermieter. Negativfeststellungen (hier: zur regelmäßigen Verwendung iSd § 30 Abs 2 Z 4 Fall 1 MRG) gehen daher zu seinen Lasten.
Anmerkung: Beim Mietobjekt handelt es sich um eine 200 m2 große Wohnung in der Wiener Innenstadt. Der Mietzins beträgt ca 2.400 € pro Monat. Etwa ein Viertel der Wohnfläche haben die Mieter zu einem Untermietzins von 1.000 € pro Monat ständig untervermietet. Den anderen Teil (bei Ortsabwesenheit des Untermieters aber auch dessen Bereich) bieten sie Touristen auf einer Buchungsplattform zur kurzzeitigen Anmietung als Appartement an. Als Entgelt fordern sie (je nach Jahreszeit) 229 bis 249 € pro Tag, 1.540 € pro Woche bzw 6.600 € pro Monat. Dazu kommen noch 15 € pro Person und Nacht für mehr als einen Gast sowie ein Reinigungsentgelt von 150 €. Nach den Feststellungen halten sie sich in der Wohnung auf, wenn diese nicht an Touristen vermietet ist und sie nicht selbst auf Reisen sind.
Neben dem im Kündigungszeitpunkt aufrechten Angebot der Wohnung auf der Kündigungsplattform steht fest, dass die Mieter die Wohnung zuvor mehrmals zum Tagespreis an Touristen untervermietet haben, und zwar zumindest einmal an sechs und einmal an 11 Gäste.
Im vorliegenden Verfahren kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis auf. Der OGH hielt die Kündigung aus dem Grund des § 30 Abs 2 Z 4 Fall 2 MRG (Verwertung gegen eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung) für gerechtfertigt. Im Fall einer regelmäßigen kurzzeitigen Untervermietung ist die Verhältnismäßigkeit seiner Ansicht nach abstrakt anhand der kürzesten Untermietperiode zu beurteilen, hier also pro Tag. Er ermittelte die Aufwendungen der Mieter (Hauptmietzins, Entgelt zuzüglich Gewinnanteil für überlassene Einrichtungsgegenstände, Betriebskosten usw) mit insgesamt 122 € pro Tag. Diesem Betrag stellte er einen Untermietzins pro Tag von 350 bis 425 € gegenüber, wobei er nicht nur den mit einem Mittelwert von 239 € angenommenen Tagespreis des Appartements und die auf einen Tag umgerechneten Einnahmen aus der ständigen Untervermietung berücksichtigte, sondern 75 bis 150 € hinzurechnete, weil Aufenthalte von einmal 6 und einmal 11 Personen feststehen und die Mieter nach den Feststellungen bei mehr als einem Gast einen Zuschlag von 15 € pro Person verlangen. Da das so berechnete Untermietentgelt die Aufwendungen um weit mehr als 100 % übersteigt (zu dieser Grenze etwa 9 Ob 83/17x = Zak 2018/217, 116), bejahte er die Unverhältnismäßigkeit. Auf die in einer Monatsbetrachtung tatsächlich lukrierten Erträge kommt es nach der Entscheidung nicht an.
Unwirksame Befristung wegen automatischer Verlängerung bis Kündigung
Um wirksam zu sein, muss die Befristungsvereinbarung einen unbedingten Endtermin vorsehen. Dies ist nicht der Fall, wenn der Ablauf des Mietverhältnisses von einer Auflösungserklärung abhängig gemacht wird (hier: wiederkehrende Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses, solange keine Kündigung erfolgt).
Anmerkung: Neben einer Befristung auf drei Jahre enthält der Mietvertrag folgende Klausel: „Wenn der Mietvertrag zum Ablauf nicht gekündigt wird, verlängert er sich jeweils auf weitere drei Jahre.“ Anders als das Erstgericht sah das Berufungsgericht darin mangels unbedingten Endtermins keine wirksame Befristung. Der OGH schloss sich dieser Auffassung an.
Befristungsvereinbarungen, die eine einmalige Verlängerung des befristeten Vertragsverhältnisses durch Optionsübung bis zu einem neuen, datumsmäßig bestimmbaren Endtermin vorsahen, hat der OGH für wirksam erachtet (5 Ob 26/11a = Zak 2011/438, 235; 7 Ob 168/05i = Zak 2006/59, 37). Im vorliegenden Fall wies er darauf hin, dass es sich hier um keine einmalige, sondern eine wiederkehrende Verlängerung handelt und zudem kein Endtermin, an dem das Vertragsverhältnis spätestens endet, festgelegt ist. Als Hauptargument gegen die Wirksamkeit der Befristungsvereinbarung zog er jedoch das Erfordernis einer Kündigungserklärung heran. Die Notwendigkeit einer Kündigung entspreche weder einem unbedingten Endtermin noch dem Wesen einer Befristung.
Verlust eines Kündigungsgrundes wegen Zuwartens?
OGH 24.1.2018, 3 Ob 186/17z - MRG: § 30 Abs 2 Z 3 ABGB: § 863, § 1444
Der Vermieter verliert das Recht, den Mieter aufgrund eines strafbaren Verhaltens zu kündigen, nicht deshalb, weil er zuvor den Ausgang des gegen den Mieter geführten Strafverfahrens abgewartet hat.
Die Rsp, nach der Auflösungs- und Kündigungsgründe vom Vermieter ohne unnötigen Aufschub geltend gemacht werden müssen, ist so zu verstehen, dass im Zuwarten ein schlüssiger Verzicht liegen kann. Ein konkludenter Verzicht darf jedoch nur dann angenommen werden, wenn das Verhalten des Vermieters eindeutig auf einen Verzicht schließen lässt, weil der Mieter von der Kenntnis des Vermieters vom vollen Sachverhalt und von fehlenden anderen Erklärungen für dessen Untätigkeit ausgehen kann. Bei dieser Beurteilung ist Zurückhaltung geboten. Im Zweifel liegt kein Verzicht vor. Die Beweislast trifft den Mieter.
Abschleppen als unerlaubte Selbsthilfe
OGH 20.12.2017, 10 Ob 34/17y
In aller Regel stellt das Abschleppen eines Fahrzeugs, das widerrechtlich auf einem Privatparkplatz abgestellt ist, keine erlaubte Selbsthilfe dar. Der Betroffene muss den Rechtsweg beschreiten, also etwa ein Besitzstörungsverfahren einleiten.
Selbst wenn die primäre Voraussetzung für die Selbsthilfe, dass behördliche Hilfe zu spät kommen würde, erfüllt ist, muss der Betroffene (soweit zumutbar) vor dem Abschleppen Erkundigungen über den Fahrzeughalter oder -lenker anstellen und diesem die Möglichkeit geben, das Fahrzeug selbst zu entfernen. Zu zumutbaren Erkundigungen zählt insb eine Halteranfrage mittels des bekannten Kennzeichens. Hat der Betroffene vor dem Abschleppen keine Auskunft zum Zulassungsbesitzer eingeholt, liegt unerlaubte Selbsthilfe vor, und zwar unabhängig davon, ob die Halteranfrage aus ex post-Sicht zum Erfolg führen hätte können oder nicht (hier: bereits „untergetauchter“ Zulassungsbesitzer).
Ein Schadenersatzanspruch für die Abschlepp- und Verwahrungskosten scheidet bei unerlaubter Selbsthilfe aus. Ein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil mit der Entfernung des Fahrzeugs nur eigene Interessen verfolgt werden.